Piața imobiliară locală a trecut prin câteva sincope la început de an, dar prețurile cresc ușor, iar tranzacțiile și-au mai revenit. Cosmin Enăchescu, de la Imobiliare Romencos, ne-a făcut câteva recomandări pentru cei interesați de închirieri și vânzări de locuințe.
Câteva prețuri din anunțurile locale pentru vânzarea de locuințe, centralizate cu un soft specializat (tip CRM) pe Pitești.
Garsonieră
9000 euro cameră Depozitelor (Alcadibo) # 10.000 euro, studio fără gaze, Războieni # 13.720 euro, confort redus, Depozitelor # 17.000 euro, studio 21 mp, Nord # 21.500 euro, 22 mp, Depozitelor (zona Adina) # 35.000 euro, 30 mp, Găvana # 40.000 euro, 31 mp, Craiovei # 43.000 euro, 27 mp, semidec.
2 camere
45.000 euro, 35 mp, Trivale complex 2 # 46.000 euro, 35 mp, Trivale # 60.000 euro, 54 mp, Exercițiu # 65.000 euro, 50 mp, Negru Vodă # 67.000 euro, 52 mp, Prundu # 68.000 euro, 55 mp, et. 4/4, Eremia Grigorescu # 70.600 euro, 54 mp, dec., Popa Șapcă # 75.000 euro, 56 mp, Găvana III # 150.000 euro, 74 mp, Piața Milea.
3 camere
46.500 euro, 40 mp, nedec., Trivale complex 1 # 61.000 euro, 50 mp, Banat # 66.000 euro, 57 mp, Mărășești # 67.500 euro, 67 mp, Trivale complex 2 # 77.000 euro, 63 mp, Găvana # 80.000 euro, 64 mp, Exercițiu, Găvana I # 82.000 euro, 76 mp, Găvana III # 83.750 euro, 67 mp, Popa Șapcă # 85.000 euro, 69 mp, Găvana # 90.000 euro, 67 mp, Victoriei # 91.000 euro, 55 mp, Victoriei # 95.000 euro, 70 mp, Exercițiu # 120.000 euro, 80 mp, Magnolia # 135.000 euro, 120 mp, Craiovei.
Chirii
Garsoniere
127 euro, 40 mp, Găvana # 143 euro, studio 28 mp, Găvana 2 # 150 euro, 40 mp, Rahovei # 180 euro, 43 mp (dec), Trivale # 184 euro, 22 mp, Războieni (alta și cu 143) # 200 euro, 40 mp (dec), Prundu # 205 euro, 28 mp Depou.
2 camere
De la 160 euro, nedecomandat, Trivale complex 2 # 174 euro, 28 mp, Trivale complex 1 # 204 euro, 57 mp, Găvana # 300 euro, 45 mp Războieni sau 50 mp Big # 164 euro 45 mp, sau 246 euro, (semidec) Trivale # 308 euro.
3 camere
225 euro, 80 mp, Găvana # 230 euro, 80 mp, N. Bălcescu #
550 euro, 98 mp ultracentral.
Multe anunțuri cu prețuri între 300 și 420 euro, inclusiv una de 400 în centru, pe Strada Mare. Una de 90 mp apare și cu 900 euro.
Pe site-urile specializate în anunțuri imobiliare apar și unele oferte cu preț foarte mic – fie sunt, de fapt, anunțuri vechi, fie sunt mici uscătorii reprofilate în locuințe, fie proprietarii, deși dau anunț, nu pot vinde, din cauza situației juridice. Alte prețuri pot fi mari, fie pentru că e o locuință specială (cu grădină etc) fie pentru că proprietarul nu cunoaște piața, fie sunt anunțuri date pentru distorsionarea pieței, în vederea unor evaluări comparative mari, în dosare de credit. De aceea informațiile brute trebuie verificate, pentru o imagine corectă.
Citește și Anchetă. Pe urmele mafiei imobiliare din Cluj! DNA a fost sesizată
Elementele de care depinde prețul imobilelor
1. Confortul – clasificat în funcție de suprafață. La 2 camere, confort I înseamnă 50 mp, confort II 40 mp, iar confort III, 30 mp. La o cameră, confort I înseamnă 35 mp, confort II, 25 mp, iar confort III, 15 mp (scade din 10 în 10).
2. Tipul de împărțire a spațiului: cele decomandate, cu un hol, cele circulare (prin deblocarea unei uși devin semidecomandate), semidecomandate, cu două holuri, și nedecomandate, cu trecere dintr-o cameră în alta.
3. Anul construcției. Cele de până în 1977 pot să nu reziste la un cutremur comparabil cu cel din ’77. Cele între ’77 și ’90 sunt mai sigure, și de aceea, și cele mai scumpe. Cele noi, construite după 2000, sunt mai nesigure. În același cartier, de pildă Trivale, găsim și confort I și confort III, și blocuri din ’77 – ’90 (P-uri și D-uri), și turnurile vechi, care sunt mai expuse că nu sunt consolidate și expertizate, și din cele noi, unde e Dumnezeu cu mila… Poți să cumperi un teren pe persoană fizică, construiești pe o firmă, bagi firma în insolvență și cu banii de avansuri pleci pe o insulă. Chiar dacă apartamentul e dat la cheie, poate să apară o acțiune pauliană, de exemplu că n-ai plătit un constructor, sau era un litigiu când ai luat o autorizație pe genunchi. Poate ai asigurare, dar procesele durează mult, și în acea perioadă nici nu poți să-l vinzi. De fapt și unii dezvoltatori greșesc pentru că se iau după un preț orientativ, nu știu să estimeze cum vor evolua prețurile în trei ani, și lucrează la noroc.
Citește și În 2023, agenţii imobiliari se aşteaptă la scăderi de preţuri şi la creşteri de dobânzi
4. Etajul ultim și parterul au un preț mai mic cu -10%, dacă nu e un apartament stradal, unde se poate face o prăvălie, sau dacă nu este vreun acoperiș deosebit cu condiții speciale la ultimul etaj.
5. Există o formulă aplicabilă oriunde în lume: chiria medie anuală, înmulțită cu 17,5, perioada de amortizare (conform studiilor, 15-20 de ani) și minus 20% pentru diferite alte costuri, reparații, asigurare de locuință, câte o lună fără chiriaș etc. Așa s-ar calcula prețul unui imobil, ca marfă care produce venituri. Deci teoretic, pentru o chirie de 250 euro, prețul corect al locuinței ar fi 42.000 euro. Apoi, ne uităm la prețul mediu pe mp. Prețul a ajuns în prezent la circa 1200 euro/mp, după ce a crescut, cu unele oscilații, în ultimii ani (era în jur de 800 euro în 2015-2017). Mai contează și ce costuri presupune să aducem apartamentul la stadiul dorit, ce parcuri, ce iluminat, ce poliție, ce investiții sunt în zonă. Ne uităm apoi la câte proprietăți similare cu a noastră sunt de vânzare, de când sunt, ce strategie de vânzare au avut, și în funcție de acestea se alege prețul de pornire, care se ajustează în funcție de interesul observat.
6. Sigur, în afară de evaluarea de piață, la noi există și acea evaluare sentimentală, care nu poate fi cuantificată în bani: ceva care eu nu vând, indiferent de preț, că are valoare sentimentală pentru mine, deși pentru altul nu are valoare. A fost a bunicului meu, nu al lui. Această evaluare nefiind rațională, nu se discută de ea.
Citește și CJ Argeș a semnat un acord de colaborare cu Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
Inflaţia a redus tranzacţiile
Care dintre crizele din ultimii ani a afectat cel mai mult imobiliarele?
– Cea recentă, privitoare la inflație și dobânzi. În pandemie, ne-am adaptat și ne-a prins bine, că ne-a învățat să vindem și online, cu tur virtual. Războiul nu ne-a afectat. Refugiații poate merg în orașele mai mari, dar eu n-am avut nici un client ucrainean. Brexitul nu ne-a afectat, criza din 2010, da. În urmă cu 2-3 luni am avut însă un minim la numărul de tranzacții pe Argeș. Acum, iarăși s-au mai revigorat, dar n-aș putea să spun de ce. Poate că unii și-au pierdut încrederea în alte active, dar nu poți ști, problema e complexă.
În funcție de ce mai evoluează vânzările și prețurile în oraș? Nu se cumpără doar când se întemeiază familii și apar copii?
– Evoluția imobiliarelor depinde de un mix de politici monetar-bancare (dobânzi care cresc conform cu inflația) și politici fiscal-bugetare, care ar trebui să aplatizeze ciclurile economice: în perioade de creștere economică ar trebui să încasăm taxe și impozite mai mari, iar în recesiune, să construim lucrări de utilitate publică destinate fie proprietarilor, fie chiriașilor, încât să rămână bani în zonă, să existe echilibru financiar și să se mențină prețurile chiriilor. De asta piețele imobiliare funcționează diferit de la un oraș la altul, că aceste politici nu se aplică uniform, ca înainte. La noi în oraș putem să spunem că s-a făcut acea polivalentă, se face un mall în Vladimirescu, se face un stadion, s-a deschis bazinul. Dar cât se traduc acestea în servicii pentru chiriași, cât poți să urci prețurile, câți bani rămân în zonă să revigoreze economia locală, asta n-am idee. Marea majoritate a celor care au domiciliul la noi în țară au o proprietate, sub o formă sau alta. Există în general și o corelație a demografiei cu numărul de tranzacții imobiliare, deși nu și cu prețul. Dar cine are bani de făcut investiții mari, de regulă merge în Dubai, unde e sezon 4 luni, nu 2 luni ca la noi, sau în Tenerife, unde sunt 8 luni de sezon.
Citește și Proiect imobiliar retras din şedinţa CL. Vecini nemulţumiţi de PUD-ul unui viitor bloc din Piteşti
Închirierea vine cu riscuri
Pentru toți locuințele sunt o marfă? Există proprietari care se tem să caute chiriași, ca să nu facă stricăciuni în casa familiei…
– Închirierea înseamnă un venit, iar un venit presupune un risc. Pe piața imobiliară din Pitești s-a format o cutumă să se perceapă o lună de garanție, dar, de fapt, ea nu acoperă aceste riscuri. În relația dintre chiriaș și proprietar, de regulă chiriașul este oaia neagră, pentru că dacă el ar fi solvabil, ar lucra cu un salariu bun pe carte de muncă, ar accesa prin programul Prima Casă un credit. Apoi, după un timp în care plătește, poate să își și vândă acea locuință și să-și ia în plus câteva mii de euro, pentru că e un echilibru pe piață, prețurile nu cresc și nu scad. Și dacă ar scădea prețurile, oricum nu e mai rău ca la chirie, unde nu ia nimic. Chiriașii, deci, nu au aceeași calitate ca unii care se duc la bancă să ia credit. Mai ales pe o piață secundară, precum cea din Pitești.
Dacă nu ajunge garanția, care e soluția? Îți permiți să alegi chiriașul?
– Nu poți cere foarte mult garanție, pentru că omul se duce până la urmă și ia Prima Casă, că și acel program se adresează celor care nu prea au bani. Îți permiți să alegi în momentul în care ai o piață mare, un preț competitiv, o proprietate bună, și nu faci compromisuri cu privire la etaj, siguranță etc… Importantă e și formula de calcul a prețului: dacă am un apartament sub 42.000 de euro, și iau chirie 250 de euro, îmi permit să mă mai joc cu prețul chiriei, să mai las. Dar dacă apartamentul costă 57.000 și văd pe statistici că pot să-l închiriez cu 200, ce să mai aleg? Sau dacă în blocul de vizavi e un apartament cu 200 și eu iau 250 euro, n-am din ce să selectez.
Deci în interior nu poți lăsa tablouri de familie, lucruri la care ții.
– Dacă ai un tablou de Picasso, nu-ți permiți să ai încredere, pe o chirie de 200 de euro, având în vedere ce instituții nefuncționale avem, că-l mai recuperează Poliția, Parchetul, instanța sau cine mai e.Eu recomand să se facă și o asigurare de locuință facultativă, cu clauză de asistență locatar. E simplu când ai probleme cu instalațiile: suni și sunt obligați prin contract să trimită echipă acasă, să repare. Peste cea obligatorie, de 20 de euro, mai dai 30-50 de euro pe an, dar te ajută mai mult.
Locuința să fie închiriată goală sau cu mobilă și dotări?
– În interior să fie mobilă și aparatură funcționale. Și, de preferat, cu eficiență energetică. Dacă bag căldura pe o parte și iese pe alta, sau pierd apă și chiriașul plătește mult, se va duce spre o chirie mai scumpă, la același preț, dar cu condiții mai bune de locuit și o calitate a vieții mai ridicată.
Citește și Dentistul Costache îl blochează pe Benny Păcănele cu noul proiect imobiliar de la Hotel Muntenia
Vânzările de preferat cu tot cu mobilă
Și la vânzare, mai bine cu sau fără mobilă?
– E mai cinstit, și de preferat, să păstrezi mobila și obiectele sanitare în condiții bune și să vinzi apartamentul mobilat, „americănește”. Cel care pleacă poate avea mobilă pe comandă. Pe el îl costă transportul până în altă parte, și poate strică și pereții. Apar costuri și cu demontatul mobilei, cu conservarea, transportul, manipularea și montatul în altă parte – trebuie specialist pentru asta, se face cu cleiuri speciale – mai ales la mobilă veche. Iar cel care vine își va pune cam același fel de mobilă, pentru că ea se potrivește cu designul respectiv, cu ușile, ferestrele. Îl costă deci și pe el mai mult, și există riscul să strice apartamentul. Dacă e nemobilată, prețul proprietății nu scade cu mare lucru (prețul se oferă tot în funcție de dimensiuni). În schimb poți să-i strici ușile, să zgârii pereții, să spargi faianța, aceste lucruri se întâmplă. Doar că, în general, când te muți în casă nouă, se zugrăvește. Cu electrocasnicele și electronicele nu e la fel, că acelea se pot strica. Dacă, de exemplu, a pus în preț și un calculator, care poate ar fi costat mai mult, dar el se strică a doua zi, o să zici că te-a păcălit și se strică relația, ajungi și la litigii. Mai bine doar cu dotările de bază, funcționale.
Articol realizat de Călin Popescu
0 Comentarii