Lecție de drept. Ai cumpărat un imobil nou cu defecte? Citește care sunt pașii necesari pentru acționarea în instanță a dezvoltatorului și soluționarea acestei probleme

Trăim vremuri în care actorii implicați în proiectele imobiliare construiesc, vând și „uită” că mai poartă o răspundere privind imobilele vândute în privința viciilor ascunse ale acestora. In general ,cumparatorii cred că, dacă au semnat procesul-verbal de recepție a lucrarii, nu mai pot face nimic. Fals. Legea protejează cumpărătorul împotriva defectelor care nu puteau fi observate la o simplă vizionare (vicii ascunse).
Viciul ascuns al construcției reprezintă defect calitativ grave, existent la data predării imobilului, dar care nu putea fi descoperit printr-o verificare normală și care face construcția improprie utilizării sau îi diminuează semnificativ valoarea ori daca le-ar fi cunoscut,cumparatorul nu ar fi cumparat sau ar fi dat un pret mai mic.
Exemple de vicii ascunse sunt urmatoarele:

• infiltrații de apă (terase prost hidroizolate, țevi îngropate care curg).
• izolație fonică sau termică neconformă (perdele de aer rece, zgomot excesiv de la vecini).
• probleme structurale (fisuri în pereții de rezistență, tasări inegale).
• instalații defectuoase (electrice sau sanitare executate necorespunzător).

Vânzătorul/constructorul răspunde timp de 10 ani de la recepție pentru aceste vicii, inclusiv structura de rezistență. 
In general garanția pentru vicii ascunse este de 3 ani de la data predării.
Dezvoltatorul răspunde pentru viciile structurii de rezistență pe toată durata de existență a construcției  ( pentru defectele structurale cauzate de nerespectarea normelor de proiectare și execuție ).
Odată descoperit viciul, cumpărătorul trebuie să îl notifice pe vânzător într-un termen rezonabil stabilit potrivit cu imprejurarile sub sanctiunea decaderii din dreptul de a cere rezolutiunea vanzarii.
Inainte de demararea unui litigiu este indicat sa se intocmeasca o expertiza extrajudiciara care să constate problema și să stabilească dacă este din vina execuției sau a exploatării.
Ulterior se poate trimite o notificare oficială prin care îi ceri dezvoltatorului remedierea pe cheltuiala lui într-un anumit termen.
Dacă problema este urgentă (ex: inundație), poți cere instanței o procedură rapidă de „asigurare de dovezi” pentru a constata starea imobilului înainte de a repara tu pe cont propriu.
La demararea actiunii in instanta, cumpărătorul are, de regulă, trei opțiuni :

1. Sa solicite inlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia.
2. Sa solicite reducerea corespunzătoare a prețului (dacă vrei să păstrezi imobilul așa, dar să primești banii înapoi pentru pierderea de valoare).
3. Sa solicite rezoluțiunea contractului (desființarea vânzării) – doar în cazuri foarte grave, unde imobilul nu mai poate fi folosit conform destinației.

Dezvoltatorii au adesea echipe de avocați pregătite să dea vina pe „uzura normală” sau pe „modificările făcute de proprietar”.
Nu lăsa timpul să treacă în defavoarea ta.
Dacă ai observat de exemplu umezeală sau fisuri, primul pas nu este șpăcluirea, ci consultarea unui avocat pentru a conserva probatoriul.

Avocat Maria Cristina Leţu, doctor în Drept

Citește și Lecția de drept. Sechestrul asigurător în procesul civil

Citește și Lecția de drept. Finanțarea litigiilor de către terți