Promisiunea de vânzare constă în principal în aceea că o persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primește promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-și facultatea de a-și manifesta ulterior, de obicei înăuntrul unui termen, consimțământul de a-l cumpăra.
În ipoteza refuzului promitentului-vânzător de a încheia contractul în formă autentică, promitentul-cumpărător poate cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare sau, cu alte cuvinte, în situația în care lucrul se află în patrimoniul vânzătorului, la cererea promitentului-cumpărător, instanța îl poate obliga pe promitentul-vânzător, dacă refuză nejustificat să încheie contractul promis, să-și respecte obligațiile asumate, chiar și fără acordul lui.
Pentru admisibilitatea unei acțiuni pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, trebuie să fie îndeplinite anumite condiții, și anume: să existe un antecontract valabil încheiat cu respectarea dispozițiilor legale; antecontractul să fie dovedit potrivit dreptului comun; una din părți să refuze autentificarea actului; reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, inclusiv să achite integral prețul; promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului, iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil a dobândi acel bun la data pronunțării sentinței.
Transferul efectiv al dreptului de proprietate asupra unui bun imobil ce formează obiectul unui antecontract de vânzare-cumpărare are loc, în ipoteza descrisă, la data rămânerii definitive a hotărârii pronunțate de instanța judecătorească, care are efect constitutiv de drepturi.
Pentru promovarea unei astfel de acțiuni, reclamantul trebuie să achite anticipat, la primăria de domiciliu, o taxă de timbru judiciar care va fi calculată în funcție de valoarea imobilului obiect al antecontractului, cheltuială pe care și-o va recupera ulterior finalizării procesului de la pârât.
Trebuie reținut că nu se poate solicita instanței să intervină în acordul de voință al părților din antecontractul de vânzare-cumpărare, de exemplu, modificând modalitatea de plată a prețului, astfel încât o parte a prețului să se plătească la data perfectării actului, iar cealaltă parte, în momentul eliberării imobilului.
Avocat Maria Cristina Leţu, doctor în Drept