Deseori, la expirarea duratei pentru care a fost încheiat un contract de locațiune a unui imobil proprietarul acestuia se confruntă cu refuzul chiriașului de a eliberare spațiului închiriat.
În ipoteza în care refuzul eliberării spațiului survine încetării contractului prin ajungere la termen, locatorul care și-a procurat un titlu executoriu prin înregistrarea contractului la organul fiscal competent sau prin încheierea contractului în formă autentică la notariat va putea obține evacuarea silită a chiriașului direct prin intermediul executorului judecătoresc, fără a avea nevoie să obțină o hotărâre judecătorească în acest sens.
În situația în care contractul de închiriere încetează din alte motive decât ajungerea la termen, de exemplu la inițiativa locatorului prin rezoluțiune pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale asumate de chiriaș, sau prin denunțare unilaterală, sau dacă, deși motivul încetării este împlinirea termenului, însă contractul nu este titlu executoriu, locatorul va avea nevoie, pentru a obține evacuarea chiriașului din spațiu, de o hotărâre judecătorească.
Proprietarul care dorește să intre în posesia imobilului după încetarea contractului de închiriere și dorește să parcurgă procedura rapidă și simplificată de evacuare va notifica chiriașul prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze spațiul în 30 de zile de la comunicarea notificării.
Părțile au posibilitatea să stabilească anticipat renunțarea la formalitatea notificării prin executor judecătoresc, la încheierea contractului de închiriere sau prin act separat și să i se recunoască locatarului dreptul de a recurge la procedura specială a evacuării imediat după încetarea contractului.
Dacă locatarul notificat după cum am arătat anterior refuză să elibereze spațiul, locatorul va solicita instanței să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată, cerere care se va judeca de urgență, în camera de consiliu.
În ipoteza în care instanța dispune citarea părților, cererea de evacuare se va judeca cu dezbateri sumare (însă fără posibilitatea locatarului de a formula cerere reconvențională sau cerere de chemare în judecată a altor persoane).
Eventualele pretenții ale locatorului legate de plata chiriei restante, a utilitaților, de pildă, și a celorlalte sume devenite exigibile pe durata litigiului pot fi analizate în cadrul unui altui proces.
Locatorul nu va putea niciodată să patrundă prin mijloace proprii în spațiul închiriat nici chiar atunci când contractul încetează din culpa incontestabilă a chiriașului (neplata chiriei) fără obținerea unei hotărâri judecătorești de evacuare în baza procedurii de drept comun sau a celei speciale, urmată de evacuarea silită prin intermediul executorului judecătoresc dacă locatarul nu se conformează sau fără încuviințarea executării silite de către instanță, în cazul în care contractul este deja titlu executoriu, iar evacuarea se cere ca urmare a expirării duratei contractuale.
Avocat Maria Cristina Leţu, doctor în Drept
Citește și Lecția de drept. Modalități speciale de recuperare a creanțelor din contractele de transport
0 Comentarii