Sunt situații când proprietarul fondului lipsit de acces la calea publică nu dispune de un drept de servitute constituit pe cale convențională, prin întelegerea părților sau prin alte modalități permise de lege (uzucapiunea specială de 10 ani), astfel că singura modalitate de a fi creat este pe cale judecătorească.
Instanțelor investite cu soluționarea unor asemenea cauze le revine îndatorirea de a verifica dacă sunt îndeplinite toate condițiile legale pentru constituirea dreptului de servitute, în urma efectuării unei expertize judiciare în specialitatea topografie.
În măsura în care instanța va considera cererea de chemare în judecată întemeiată, va pronunța o hotărâre prin care va dispune obligarea proprietarului fondului aservit să permita libera trecere pe aceste terenuri, dup[ caz, cu piciorul și/sau cu mijlocele de transport.

Cu aceasta ocazie se va stabili în concret atât locul, cât și întinderea suprafeței de teren ce va asigura accesul persoanei interesate la drumul public.
Hotărârea judecătorească definitivă astfel pronunțată va reprezenta înscrisul constatator al dreptului de servitute, urmând ca, în baza acestuia și la cererea titularului, dreptul de servitute să fie întabulat în partea a III-a a cărții funciare a imobilului care constituie fond aservit, iar beneficiul dreptului de servitute să fie notat în partea a II-a a cărții funciare a imobilului care constituie fond dominant.
În ceea ce privește condițiile necesar a fi îndeplinite pentru crearea pe cale judecătorească a dreptului de trecere, legea reglementează o limitare legală a exercițiului dreptului de proprietate privată care poate fi obținută de proprietarul locului fără acces la calea publică, cu scopul de a crea accesul prin utilizarea unei căi de trecere situată pe terenul proprietarului vecin.
Se impune a se analiza, prin raportare la situația concretă din fiecare litigiu, dacă există într-adevăr o lipsă de acces la calea publică.

Citește și Lecția de drept. Unde și cum sesizam nelegalitatea efectuării triajului eidemiologic de operatorii economici /profesioniști

Prin fond lipsit de acces la calea publică se înțelege acel teren care este înconjurat de alte diferite proprietăți sau învecinat cu diferite forme de relief improprii utilizării (râuri, râpe etc.), fără ca titularul dreptului de proprietate asupra fondului dominant să aiba vreo altă posibilitate de ieșire la calea publică.
De altfel, noțiunea de loc înfundat privește nu numai acel imobil care se află într-o situație de imposibilitate absolută în privința accesului la calea publică, ci și pe acela pentru care accesul ar prezenta inconveniențe grave sau ar fi periculos.
Totodată, noțiunea de loc înfundat trebuie analizată prin raportare la toate exploatările necesare pentru normala folosință a fondului lipsit de acces (exploatare comercială/agricolă etc.).
În asemenea situații se regăsesc societățile comerciale/întreprinderile care, pentru a-și desfășura nestingherit activitatea, au nevoie de căi de acces care să le permită circulația cu mașini de mare tonaj.
Cu toate acestea, pentru a se evita abuzul de drept, legiuitorul a stabilit expres faptul că trecerea trebuie să se facă în condiții de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului care are acces la calea publică, iar în cazul în care trecerea se poate realiza pe mai multe fonduri învecinate este preferat fondul căruia i s-ar aduce cele mai puține prejudicii.

Inclusiv aceste aspecte urmează a fi, deopotrivă, determinate prin raportul de expertiză judiciară ce se va efectua în cauza în cadrul căruia expertul desemnat va analiza situația tuturor fondurilor învecinate prin raportare la incoveniențele cauzate fiecăruia dintre acestea și va determina cărui fond învecinat i se aduce cel mai mic prejudiciu.
Totodată, având în vedere caracterul perpetuu al dreptului de servitute și pentru a se limita cât mai mult dezavantajele aduse proprietarului fondului aservit, acesta din urmă are dreptul la o despăgubire proporțională cu pagubele ce s-ar putea produce cu ocazia stabilirii dreptului de trecere.
Această despăgubire se poate acorda exclusiv la cererea proprietarului fondului aservit, nu din oficiu de către instanța de judecată și poate fi solicitată fie în cadrul litigiului pendinte, printr-o cerere reconvențională formulată în acest sens, fie ulterior, printr-un proces distinct.
Avocat Maria Cristina Leţu, doctor în Drept

Citește și Lecția de drept. Dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune