Încetarea contractului de inchiriere trebuie, în principiu, să fie o operaţiune juridică simetrică încheierii acestuia, adică este nevoie ca atât încheierea, cât şi încetarea contractului să se realizeze prin acordul părţilor.
Totuşi, încetarea contractului prin intermediul manifestării de voinţă a uneia dintre părţi se poate realiza doar în cazurile autorizate în mod expres de lege.
În practica juridică, încetarea contractului prin voinţa uneia dintre părţi este denumită în mod frecvent denunţare unilaterală a contractului.
Aceasta are loc prin notificarea scrisă a partenerului contractual (chiar în lipsa unei clauze exprese de denunțare incluse în contract), dacă locațiunea este încheiată pe durată nedeterminată, cu respectarea în favoarea celeilalte părţi a unui termen rezonabil de preaviz.
Acesta din urmă este, de regulă, stabilit de către ambele părţi cu ocazia încheierii contractului, fiind posibilă şi apelarea la un terţ sau, in extremis, chiar la instanţa de judecată pentru a stabili acest element al contractului.
De asemenea, în scopul respectării principiului protejării circuitului civil, denunţarea unilaterală a contractelor cu executare continuă sau succesivă nu va afecta în niciun fel prestaţiile executate sau în curs de executare.
Denunţarea contractului trebuie să fie recunoscuta uneia sau ambelor părţi, prin instituirea unei clauze conctractuale sau a unui act adiţional în acest scop ori, după caz, poate proveni din existenţa unei norme juridice exprese care permite denunţarea unilaterală a contractului.
În ceea ce priveşte acordul părţilor, acesta poate fi uneori şi generator al unor excepţii de la regulile instituite; astfel, părţile pot deroga de la regula conform căreia trebuie respectat celeilalte părţi dreptul la un preaviz rezonabil .
Denunţarea unilaterală a unui contract de inchiriere cu durată determinată poate conferi celeilalte părţi dreptul la o anumită prestaţie din partea părţii care denunţă contractul, în baza acordului părţilor.
În astfel de cazuri, încetarea contractului în baza denunţării unilaterale va opera doar în momentul îndeplinirii prestaţiei stipulate în contract.
Dimpotrivă, o astfel de stipulaţie va fi considerată ca nescrisă în contractele cu durată nedeterminată, scopul unei asemenea reguli fiind acela de a împiedica existenţa unor contracte cu o existenţă nelimitată în timp, care la un moment dat nu vor mai corespunde întocmai intereselor părţilor sau a unora dintre acestea.
În scopul probării optime a acestui demers, este recomandat să se procedeze la transmiterea notificării prin scrisoare recomandată cu conţinut declarat şi confirmare de primire sau prin executor judecătoresc.
Instanţa de judecată nu va putea decât să constate dacă denunţarea unilaterală a survenit în condiţiile legii sau, dimpotrivă, dacă s-au încălcat condiţiile de intervenire legală a acesteia, cum ar fi lipsa unui termen rezonabil de preaviz în cazul denunţării unilaterale a unui contract cu executare continuă sau succesivă.
Există însă și situații când această acțiune nu atrage încetarea contractului.
În acest sens, deosebim între contractul de locațiune încheiat pe durată determinată și cel încheiat pe durată nedeterminată.
În materia specifică a închirierii locuințelor pe durată determinată, există anumite reguli particular instituite de art. 1825 Cod civil. Pentru această ipoteză, legea impune ca termenul de preaviz să nu fie mai mic de 60 de zile într-un contract de închiriere. Dacă părțile ar insera o clauză care stabilește un termen mai scurt, aceasta se consideră nescrisă (nu produce efecte). Deci, în acest caz, părțile nu au posibilitatea să renunțe la termenul de preaviz, dat fiind importanța pe care închirierea unei locuințe o manifestă.
Avocat Maria Cristina Leţu, doctor în Drept
Citește și Lecția de drept. Divorț în România pentru cetățenii români cu domiciliul în străinătate
0 Comentarii