Antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil, numit şi promisiune de vânzare-cumpărare sau precontract, este un act prin care proprietarul unui imobil se obligă faţă de o altă persoană să îi vândă acesteia în viitor, imobilul respectiv.
În concret, în multe situaţii, mai ales în zonele rurale, persoanele interesate să înstrăineze un bun imobil – ex. teren agricol – precum şi cele care urmăresc dobândirea unui asemenea bun, din diverse motive, nu întocmesc întotdeauna un act de vânzare – cumpărare în formă autentică, ci încheie în prealabil un antecontract sau o promisiune de vânzare-cumpărare, actul notarial urmând a fi încheiat ulterior, potrivit convenţiei părţilor.
În cazul în care una dintre părţi nu îşi mai respectă obligaţia asumată şi promisiunea de vânzare-cumpărare nu se finalizează prin încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, părţile se pot adresa instanţei de judecată pentru pronunţarea unei hotărâri care să țină loc de contract.
Noul Cod civil reglementează expres în art. 1.669 promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare:
(1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
(2) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
Cu privire la forma pe care această promisiune trebuie să o îmbrace în cazul în care se referă la încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil, în doctrina juridică au fost emise două păreri:
1. pe de o parte, se susţine că, în lipsa unei dispoziţii exprese, nu se impune forma autentică a promisiunii de vânzare/cumpărare, putând fi doar un înscris sub semnătură privată
2. pe de altă parte, se arată că este necesară forma autentică atunci când promisiunea se referă la un contract ce vizează un bun imobil.
Această controversă din doctrină s-a regăsit în soluţiile pronunţate de către instanţele judecătoreşti, practica fiind neunitară pe problema de drept supusă analizei. Prin Decizia Curţii Constituţionale nr. 755 din 16 decembrie 2014, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 101 din 9 februarie 2015, s-a reţinut „antecontractul de vânzare (promisiunea de vânzare) constituie o obligaţie de a face care dă naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată faţă de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun. Aşadar, indiferent de forma antecontractului, acesta reprezintă un drept de creanţă” .
Curtea a reţinut că acordarea unei poziţii privilegiate dreptului de creanţă al persoanelor care au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare autentic contravine art. 16 alin. (1) în componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor raportat la art. 44 alin. (2) din Constituţie, teza referitoare la garantarea şi ocrotirea în mod egal a dreptului de proprietate privată. În actualul Cod civil nu există o prevedere legală expresă cu caracter general care să impună forma autentică ad validitatem pentru promisiunea de contract, singura cerinţă pe care o prevede art. 1.279 alin. (1) din Codul civil referitor la conţinutul promisiunii de vânzare-cumpărare, este în sensul că această promisiune trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.
Această problemă de drept care a generat soluţii diferite în practica instanţelor, a constituit obiectul de sesizare a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie care, prin Decizia nr. 23/ 03 aprilie 2017, pronunţată în dosarul nr. 3996/1/2016, a statuat: „În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic”.
În consecinţă, şi persoanele care au încheiat promisiuni de vânzare-cumpărare sub forma unui înscris sub semnătură privată se pot adresa instanţelor pentru a solicita pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic.
Floriniţa Ciorăscu, doctor în Drept
