Pentru imobilele edificate, titlul de proprietate asupra acestora este reprezentat, ca regulă generală, de autorizaţia de construire şi de procesul-verbal de recepţie, care se emite la terminarea lucrărilor.
Sunt reglementate însă şi norme derogatorii cu referire la imobilele edificate înainte de 1 august 2001, fără autorizaţie de construire, intabularea dreptului de proprietate asupra acestora făcându-se în baza unui certificat de atestare fiscală şi a documentaţiei cadastrale.
În cazul imobilelor edificate cu autorizaţie de construire, dar nefinalizate, dreptul de proprietate poate fi intabulat (iar nu doar notat ori, cel mult, înscris provizoriu) înainte de încheierea procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor de construire.
Acest fapt duce la concluzia că titlul de proprietate pentru faza respectivă din construcţie constă în autorizaţia de construire plus procesul-verbal de constatare privind stadiul realizării construcţiei, în legătură cu care se eliberează un certificat de atestare a edificării, de către autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire, care confirmă situaţia juridică a imobilului la data respectivă.
Intabularea în cartea funciară pe stadii de execuţie se poate face în baza unui certificat de atestare a stadiului realizării construcţiei, eliberat de primarul unităţii administrativ-teritoriale, a unui proces-verbal de constatare privind stadiul realizării construcţiei (reprezintă actul prin care se atestă stadiul fizic de execuţie, în scopul înscrierii dreptului de proprietate asupra acesteia în cartea funciară) şi a documentaţiei cadastrale.
Astfel, lucrările de construire sunt mai bine verificate de către specialişti în domeniu, iar constatarea finalizării acestora este mult mai atent documentată de către comisia de recepţie numită în acest scop.
Modificările legislative au condus la situația în care o construcție fără recepție la terminarea lucrărilor (și, implicit, fără ca o comisie de recepție cu specialiști în domeniu să verifice procesul de executare a lucrărilor cu respectarea prevederilor autorizației de construire și a documentației aferente) să fie intabulată în cartea funciară și, ulterior, înstrăinată ori grevată de sarcini.
În cazul în care în cartea funciară nu se menţionează expres că intabularea s-a efectuat în baza unui proces-verbal de recepţie parţială (proces-verbal de constatare privind stadiul realizării construcţiei) şi că, în speţă, este vorba despre o construcţie nefinalizată, va fi greu de urmărit de către un terţ dobânditor, căruia îi sunt opozabile înscrierile făcute în cartea funciară, dacă acea construcţie are sau nu recepţie la terminarea lucrărilor, dacă este sau nu finalizată ori dacă poate fi utilizată/operată.
Avocat Maria Cristina Leţu, doctor în Drept
