Dacă într-o clădire, bloc de locuinţe, condominium sau într-un ansamblu rezidențial există spații cu destinație de locuință sau cu altă destinație având proprietari diferiți, părțile din clădire care, fiind destinate întrebuințării spațiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată.
Administrarea, întreţinerea, investiţiile şi reparaţiile asupra proprietăţii comune sunt în sarcina fiecărui coproprietar, care este obligat să suporte cheltuielile în proporţie cu cota sa parte.
Astfel, cota indiviză/cota parte din proprietatea comună este parte a ecuației prin care se împart o serie de cheltuieli, cum ar fi reparațiile efectuate spațiilor comune din bloc: uscătorul, casa scării, spălătoria, subsolul, acoperișul (terasa) blocului, etajul tehnic, ușa de la intrarea în bloc, pereții exteriori ai blocului, conductele comune, ascensoarele, instalațiile etc.
Regula enunțată mai sus nu se aplică în cazul cheltuielilor legate de părțile comune folosite exclusiv de unii dintre coproprietari, cărora li s-a atribuit acest beneficiu.
Dacă s-a constituit o asociație de proprietari, modul de repartizare a cheltuielilor se dispune de comitetul executiv al acesteia și este obligatoriu chiar și pentru coproprietarii care nu sunt membri ai asociației.
Primăria nu intervine în problemele ce țin de reparațiile și întreținerea unui bloc, decât în măsura în care trebuie să dea avize sau autorizație de construire.
Spre exemplu, dacă o clădire de bloc este situată într-o zonă specială, de patrimoniu sau de protecție (naturală, militară), atunci poate interveni prin indicarea modului în care se pot executa anumite lucrări, dar nu să şi susțină financiar aceste lucrări, cu excepţia lucrărilor prin programe guvernamentale speciale sau prin programe de fonduri europene, cum sunt în unele orașe cele de reabilitare termică sau de consolidare a clădirilor ce prezintă risc seismic.
De exemplu, închiderea balconului este considerată o modificare a fațadei clădirii (fațadele sunt cote părţi indivize), astfel că, o astfel de lucrare se face doar cu acordul coproprietarilor, obținut în prealabil, și ulterior se obține și documentația de la primărie.
Repararea acoperișului unui bloc nu constituie element de calcul al costurilor etajului la care locuiesc proprietarii prejudiciați (cei de la ultimul etaj), întrucât este parte comună, a cărei întreținere și reparație se repartizează tuturor proprietarilor în funcție de cota indiviză.
Atunci când unul dintre coproprietari ocupă și folosește abuziv și exclusiv spațiul compus din uscătoria blocului, Asociația de Proprietari poate solicita instanței de judecată să dispună evacuarea acestuia întrucât ocupă fără forme legale și să îl oblige să aducă la forma inițială spațiul menționat mai sus, când este cazul, și chiar să plătească lipsa de folosință.
Avocat Maria Cristina Leţu, doctor în Drept
