La achiziționarea unui bun executat silit avantajul principal este prețul, mult redus sub prețul pieței și care scade de la o licitație la alta motivat de obiectivul creditorului care vrea să-și acopere datoria cât mai repede.
Dacă un bun nu se vinde la prima licitație, la prețul rezultat din evaluare, începând cu cea de-a doua licitație prețul scade cu 25%, iar la a treia licitație prețul poate ajunge la 50% din prețul evaluat, condiția fiind să se prezinte cel puțin doi licitatori.
La cumpărarea de bunuri executate silit există însă și dezavantaje, în primul rând trebuie avut în vedere faptul că la capătul celălalt al firului problemei se află un proprietar (debitorul) care este interesat să-și recupereze bunul, promovând în acest sens cereri prin care urmărește anularea executării silite.
De departe, cel mai important risc este acela în care debitorul executat silit face contestație la executare, iar instanța o admite și pronunță anularea executării silite.
Consecința este aceea că adjudecătarul (persoana de bună-credință care a cumpărat la licitație) trebuie să restituie imobilul.
Contestația la executarea silită se poate face de către debitor pentru numeroase motive, de pildă titlul executoriu nu e valabil, a intervenit prescripția unei creanțe, a fost desființată hotărârea în baza căreia se face executarea, a fost cerută de o persoană fără calitate sau s-a desființat alt act ce stă la baza executării.
Un alt dezavantaj este acela că imobilul vândut la licitație nu poate fi vizionat înainte de a fi cumpărat, astfel încât cel interesat să-l cumpere să cunoască starea în care se găsește bunul.
De altfel, legea civilă precizează la materia vânzării-cumpărării de bunuri de orice fel (nu doar imobile) ca, în cazul vânzărilor silite, nu se datorează garanție pentru viciilor ascunse.
Mai trebuie avut în vedere și faptul că majoritatea imobilelor executare silit sunt locuite de debitori, iar aceștia trebuie evacuați pentru ca adjudecatarul să intre efectiv în posesia imobilului.
În cazul în care aceștia nu eliberează casa de bunăvoie, trebuie făcută evacuarea forțată de către executorul judecătoresc, procedură care necesită timp și presupune adesea sprijinul forței publice – poliția sau jandarmeria.
Și nu în ultimul rând, la licitație, potențialul cumpărător trebuie să prezinte dovada că a achitat garanția de 10% din prețul de pornire.
Dacă bunul este adjudecat, garanția plătită este luata în calcul la achitarea restului de preț, urmând ca diferența să fie achitată în maximum 30 de zile de zile de la momentul câștigării licitației.
Din punct de vedere legal, fostul proprietar are dreptul să conteste actul de adjudecare emis de executorul judecătoresc, însă nu pe termen nedefinit.
În cazul în care contestația este admisă, adjudecatarul va primi banii înapoi, atât cauțiunea de 10%, cât și restul sumei achitate.
Avocat Maria Cristina Leţu, doctor în Drept
0 Comentarii