Lecția de drept. Protecția cumpărătorilor de locuințe aflate în stadiu de proiect

Recent, au fost introduse în lege măsuri de protecție a cumpărătorilor de locuințe aflate în stadiul de proiect (antecontracte de vânzare-cumpărare).
Dezvoltatorii nu mai pot solicita un avans mai mare de 5% din prețul total al imobilului la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare.
Prin exceptie, avansul poate ajunge la maximum 15% doar dacă dezvoltatorul deține o asigurare de garanție sau o scrisoare de garanție bancară care să acopere restituirea sumelor în caz de nefinalizare.

Sumele încasate ca avans de la promitentii cumparatori pot fi utilizate de dezvoltator exclusiv pentru execuția proiectului respectiv, fiind interzisă direcționarea lor către alte investiții sau cheltuieli ale firmei.
Legea introduce mecanisme de control prin care dezvoltatorii sunt împiedicați să vândă aceeași unitate locativă mai multor persoane.
Promisiunile de vânzare trebuie autentificate la notar și înscrise obligatoriu în Cartea Funciară, oferind astfel opozabilitate și siguranță juridică cumpărătorului.

Dezvoltatorul este responsabil de finalizarea proiectului imobiliar și poate promite înstrăinarea unității individuale din cadrul condominiului viitor sau locuinței individuale viitoare, numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară, realizarea operațiunii de preapartamentare pentru condominiile viitoare și deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale reprezentând bunuri viitoare, în intelesul legii.
Dezvoltatorii sunt obligați să deschidă conturi separate pentru fiecare proiect imobiliar, facilitând monitorizarea fluxurilor financiare.
Utilizarea sumelor achitate de către cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/ promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare în alte scopuri decât cele prevăzute de prezenta lege este interzisă și se sancționează cu amendă în cuantum de 1% din cifra de afaceri, înregistrată în anul anterior, a dezvoltatorului, dacă fapta nu constituie infracțiune în condițiile legii.

In concluzie, sfatul practic in vederea protectiei promitentilor cumparatori este de a nu semna antecontracte de vanzare cumparare înainte ca proiectul să fie autorizat legal.
Totodata, refuzați orice solicitare de avans care depășește pragul de 5% fără garanții bancare suplimentare din partea dezvoltatorului.
Plățile ulterioare avansului pot fi condiționate de atingerea unor etape clare de construcție, verificate prin procese-verbale.
Avocat Maria Cristina Leţu, doctor în Drept

Citește și Lecția de drept. Cumpărarea de bunuri online de către minori

Citește și Lecția de drept. Dividendele primite de persoanele fizice